Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?

Kira bedelinin tespiti davası sonunda mahkemenin yeni dönem kira bedelini belirlemesiyle birlikte hem kiraya verenlerin hem de kiracıların en çok merak ettiği husus, geçmiş aylara ait biriken kira farklarının ve mahkeme masraflarının hemen tahsil edilip edilemeyeceğidir. Uygulamada ilk derece mahkemesinin gerekçeli kararı açıklanır açıklanmaz istinaf veya temyiz süreci beklenmeden icra takibi başlatıldığına sıkça rastlanmaktadır.

Kira tespit davası sonucunda verilen mahkeme kararları kesinleşmeden icraya konulamaz; karar kesinleşmedikçe ne tespit edilen kira farkı alacağı ne de kararda yer alan vekalet ücreti ve yargılama giderleri için icra takibi başlatılabilir. Üstelik kira tespit kararı kesinleştikten sonra dahi kira farkı alacağı ile vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin aynı icra takibinde istenmesi mümkün değildir; kira farkı için ilamsız takip, vekalet ücreti ve yargılama giderleri için ise ilamlı takip yapılması zorunludur.

Kira Tespit Kararları Neden Kesinleşmeden İcraya Konulamaz?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 350. ve 367. maddeleri uyarınca hukuk mahkemesi kararlarında temel kural, istinaf veya temyiz kanun yoluna başvurulmasının kararın icrasını kendiliğinden durdurmamasıdır. Ancak kanun koyucu ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararları, telafisi güç sonuçların doğmasını önlemek ve hukuki belirliliği sağlamak amacıyla bazı kararların kesinleşmedikçe icra edilemeyeceğini kabul etmiştir. Kira tespit kararları da kesinleşmeden infaz edilemeyen kararların başında gelir.

HMK Madde 367:

(1) Temyiz, kararın icrasını durdurmaz. İcra ve İflas Kanununun icranın geri bırakılmasıyla ilgili 36 ncı maddesi hükmü saklıdır. Nafaka kararlarında icranın geri bırakılmasına karar verilemez.

(2) Kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez.

Kira tespit ilamları HMK m. 367/2'de sayılan kararlar arasında açıkça yer almasa da bu kararların kesinleşmeden icraya konulamayacağı kuralı kaynağını doğrudan bağlayıcı nitelikteki Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararından alır. Kira tespiti kararları, klasik tespit davalarında olduğu gibi önceden var olan bir hukuki ilişkiyi belirlemekle yetinmez; kira sözleşmesinin yeni dönemde belirsiz olan ücret unsurunu belirli hale getirir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 1979 tarihli kararında; mahkemece tespit edilen kira farkının dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi (yani ödeme günü gelmiş, muaccel bir borç niteliği kazanması) için kira tespitine ilişkin mahkeme kararının kesinleşmesinin şart olduğuna hükmetmiştir.

Bu bağlayıcı içtihat doğrultusunda kira tespit kararı istinaf veya temyiz incelemesinden geçerek ya da kanun yolu başvuru süreleri dolup kesinleşme şerhi alınarak kesinleşmedikçe kiracının kira farkı borcu hukuken muaccel olmaz. Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2026 tarihli bir kararında; kanun yoluna başvurunun kural olarak kararın icrasını durdurmayacağını, ancak 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 Esas, 1979/3 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca kira tespit ilamlarının bu kuralın istisnası olduğunu ve kesinleşmeden takibe konu edilemeyeceğini vurgulamıştır.

Kira tespit davasının bu kendine özgü niteliği sebebiyle, açılan kira tespit davasında mahkemeden aynı anda hem yeni kira bedelinin tespiti hem de tespit edilecek kira farklarının kiracıdan tahsili (ödenmesi) birlikte talep edilemez; önce kira tespit kararının kesinleşmesi, ardından ödenmeyen kira farkları için ayrı bir icra takibi veya alacak davası yoluna başvurulması gerekir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2019 tarihli bir kararında; kira tespit ilamlarına karşı karar düzeltme yolunun kapalı olması sebebiyle hükmün Yargıtay onamasıyla kesinleştiğini, ancak davacı kiraya verenin onama tarihinden önce kira tespit kararına dayanarak kira farkı alacağının tahsili amacıyla icra takibi başlatmış olması nedeniyle açılan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır.

Kesinleşen Kira Tespit Kararı Nasıl İcraya Konulur? (İlamlı ve İlamsız Takip Ayrımı)

Kira tespit kararı kesinleştikten sonra uygulamada en sık yapılan hata, mahkeme ilamıyla belirlenen aylık kira farkları ile ilamda yer alan vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin aynı icra takibiyle istenmesidir. Oysa kesinleşmiş bir kira tespit ilamında yer alan kira farkı alacağı ile vekalet ücreti ve yargılama giderleri birbirinden tamamen farklı iki takip yoluna tabidir.

Kira Farkı Alacağı İçin İlamsız İcra Takibi Yapılması Zorunluluğu

Bir mahkeme kararına dayanılarak ilamlı icra takibi başlatılabilmesi (borçluya örnek 4-5 icra emri gönderilebilmesi) için dayanak ilamın açık bir eda hükmü (bir paranın ödenmesi veya bir şeyin yapılması/verilmesi emri) içermesi şarttır. Kira tespit davası sonucunda verilen kararın hüküm fıkrasında ise "aylık kira bedelinin ... TL olarak tespitine" denilmekte olup geçmiş aylara ait kira farklarının kiracıdan tahsiline dair herhangi bir eda hükmü yer almaz.

Bu nedenle kira tespit kararı kesinleşmiş olsa dahi kira farkı alacağı için ilamlı icra takibi yapılamaz. Kiraya veren, kesinleşen kira tespit ilamına dayanarak oluşan kira farkı alacağını ancak genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi (örnek 7 ödeme emri) veya adi kira ve hasılat kiralarına özgü tahliye talepli ilamsız takip (örnek 13 ödeme emri) yoluyla talep edebilir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2026 tarihli bir kararında; tespit hükümlerinin eda hükmü içermediğinden ilamlı icra takibine konu edilemeyeceğini, bu tür ilamlarda yalnızca eda hükmü taşıyan yargılama gideri ve vekalet ücreti kalemlerinin karar kesinleştikten sonra ilamlı takibe konulabileceğini hükme bağlamıştır.

Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2011 tarihli bir başka kararında da; kesinleşmiş kira tespit ilamına dayanılarak başlatılan ilamlı takipte, ilamın yargılama giderleri ve vekalet ücreti dışında kalan kira miktarına ilişkin bölümünün tespit mahiyetinde olup eda hükmü içermediğini, bu nedenle vekalet ücreti ve yargılama gideri dışındaki kira farkı kısmı yönünden ilamlı takibin iptaline karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Vekalet Ücreti ve Yargılama Giderleri İçin İlamlı İcra Takibi Yapılması Zorunluluğu

Kira tespit ilamının hüküm fıkrasında yer alan vekalet ücreti ve yargılama giderleri ise "davalıdan alınarak davacıya verilmesine" şeklinde açık bir eda (tahsil) hükmü içerir. Bu alacak kalemleri esas hükmün eklentisi (fer'isi) niteliğinde olduğundan, esas hakkındaki kira tespit kararı kesinleşmedikçe tek başına icraya konulamaz.

Ancak kira tespit kararı kesinleştikten sonra tablo değişir: Vekalet ücreti ve yargılama giderleri eda hükmü içeren bir mahkeme ilamına bağlanmış olduğundan, bu kalemler için ilamsız icra takibi yapılması mümkün değildir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 2017 tarihli bağlayıcı kararında; elinde ilama dayalı bir alacak bulunan alacaklının ilamsız icra takibi yapmasında hukuki yararının bulunmadığına hükmetmiştir.

Dolayısıyla kira tespit kararı kesinleştiğinde kiraya veren; biriken kira farkı alacağı için ilamsız icra takibi, ilamda hükmedilen vekalet ücreti ve yargılama giderleri için ise ayrı bir ilamlı icra takibi başlatmak zorundadır. Kira farkı yönünden ortada bir eda ilamı bulunmadığı için kira farkının ilamsız takibe konulması İçtihadı Birleştirme Kararına aykırılık oluşturmazken, eda hükmü içeren ilam vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin kira farkıyla birlikte ilamsız takibe konulması hukuki yarar yokluğu nedeniyle takibin veya davanın reddine yol açar. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2026 tarihli bir kararında; 2017/2 Esas, 2017/3 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bir mahkeme ilamına dayanan alacağın genel haciz yoluyla ilamsız takibe konu edilemeyeceğini bir kez daha teyit etmiştir.

Kira Tespit Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulursa Kiracı Ne Yapmalıdır?

Kiraya verenin kira tespit kararının kesinleşmesini beklemeden veya takip türünü yanlış seçerek icra takibi başlatması halinde kiracının başvuracağı hukuki çare, kendisine gönderilen tebligatın icra emri (ilamlı takip) mi yoksa ödeme emri (ilamsız takip) mi olduğuna göre farklılık gösterir.

İlamlı İcra Takibine Karşı Süresiz Şikayet Başvurusu

Kiraya veren henüz kesinleşmemiş kira tespit ilamına dayanarak vekalet ücreti ve yargılama giderleri için ilamlı takip başlatır ya da eda hükmü içermeyen kira farkı alacağını ilamlı takibe koyarak kiracıya icra emri gönderirse, yapılan işlem doğrudan ilama ve kamu düzenine aykırıdır. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 16. maddesi şikayet sürelerini şu şekilde düzenlemiştir:

İİK Madde 16:

Kanunun hallini mahkemeye bıraktığı hususlar müstesna olmak üzere İcra ve İflas dairelerinin yaptığı muameleler hakkında kanuna muhalif olmasından veya hadiseye uygun bulunmamasından dolayı icra mahkemesine şikayet olunabilir. Şikayet bu muamelelerin öğrenildiği tarihten yedi gün içinde yapılır.

Bir hakkın yerine getirilmemesinden veya sebepsiz sürüncemede bırakılmasından dolayı her zaman şikayet olunabilir.

Kural olarak icra müdürlüğü işlemlerine karşı şikayet süresi 7 gün ise de, kesinleşmeden icra edilemeyecek bir ilamın kesinleşmeden ilamlı takibe konulması veya eda hükmü taşımayan bir tespit kararının ilamlı icraya konu edilmesi kamu düzenine aykırılık teşkil eder. Bu nedenle kiracı, 7 günlük süreyle bağlı olmaksızın süresiz şikayet yoluyla icra hukuk mahkemesine başvurarak icra emrinin ve takibin iptalini her zaman talep edebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2020 tarihli kararında; kesinleşmeden icraya konulamayacak olan tüm ilamlarda kesinleşmenin ilamlı takibin esaslı bir unsuru olduğunu ve kesinleşmeden ilamlı icraya konu edilen ilamlara karşı şikayetin kamu düzenine ilişkin olması sebebiyle süreye tabi olmadığını açıkça hükme bağlamıştır.

Aynı doğrultuda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2026 tarihli bir kararında da; icra müdürünün takip talebiyle birlikte sunulan belgenin ilamlı icraya elverişli olup olmadığını kendiliğinden incelemek zorunda olduğunu, ilamlı icra konusu olmayacak bir belgeye dayanılarak veya ilama aykırı şekilde icra emri gönderilmesi halinde borçlunun süresiz şikayet yoluna başvurabileceğini vurgulamıştır.

İlamsız İcra Takibine Karşı 7 Günlük İtiraz ile İtirazın Kaldırılması ve İptali Davaları

Kiraya veren, kira tespit kararı henüz kesinleşmeden kira farkı alacağı için ilamsız icra takibi (örnek 7 genel haciz yoluyla ödeme emri veya örnek 13 adi kira ve hasılat kiraları için ödeme emri) başlatmışsa, burada ortada bir ilamlı takip bulunmadığından kiracının ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 günlük yasal itiraz süresi içinde icra dairesine başvurarak borca itiraz etmesi gerekir. Süresinde yapılan itiraz üzerine ilamsız icra takibi durur; itiraz usulüne ve sonuçlarına ilişkin ayrıntılara İlamsız İcra Takibine (Ödeme Emrine) İtiraz başlıklı yazımızdan ulaşabilirsiniz.

Duran takibi devam ettirmek isteyen kiraya verenin icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması yoluna başvurması halinde, kesinleşmemiş kira tespit ilamı İİK m. 68/1 anlamında borcu kanıtlayan belge niteliği taşımaz. Üstelik kira tespit kararı icra takibi başlatıldıktan sonra kesinleşmiş olsa dahi, her takip başlatıldığı tarihteki koşullara göre değerlendirildiğinden itirazın kaldırılması istemi reddedilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2021 tarihli kararında; kira tespit kararının ancak kesinleşmesi halinde İİK m. 68/1 anlamında belge niteliği kazanacağını ve karar takip tarihinden sonra kesinleşmiş olsa bile kesinleşmeden başlatılan ilamsız takipte itirazın kaldırılması isteminin reddine karar verilmesi gerektiğini oybirliğiyle kabul etmiştir.

Benzer şekilde kiraya verenin duran ilamsız takibe karşı sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açması halinde de sonuç değişmez. Takip tarihinde kira tespit kararı kesinleşmediği için muaccel (talep edilebilir) bir kira farkı alacağı mevcut değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2021 tarihli bir kararında; kira tespit ilamı kesinleşmeden kira farkı alacağının tahsili ve tahliye amacıyla başlatılan ilamsız takipte, kira tespit kararı takip tarihinden sonra ve dava tarihinden önce Yargıtay onamasıyla kesinleşmiş olsa dahi takip tarihi itibarıyla muaccel bir alacak bulunmadığından hem itirazın iptali hem de tahliye taleplerinin reddine karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Kira Farkı Alacağında Faiz Başlangıcı ve Kiracının Tahliyesi

Kira tespit kararının kesinleşmesi yalnızca icra takibinin ne zaman başlatılabileceğini değil, aynı zamanda kira farkı alacağına hangi tarihten itibaren faiz işletilebileceğini ve kiracının kira farkını ödememesi nedeniyle tahliye edilip edilemeyeceğini de doğrudan belirler.

Kira Farkı ve İlam Fer'ilerinde Faiz Hangi Tarihten İtibaren İşler?

Uygulamada kiraya verenlerin sıkça düştüğü bir diğer yanılgı, kira tespit davasıyla belirlenen aylık kira farklarına ait oldukları geçmiş ayların ödeme günlerinden veya kira tespit davasının açıldığı tarihten itibaren faiz talep etmektir. Oysa kira farkı alacağı ancak kira tespit kararının kesinleştiği anda belirli ve muaccel hale gelir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 1995 tarihli kararında; kira tespit kararıyla belirgin hale gelen kira farkı alacağına, ayrıca bir ihtara gerek kalmaksızın kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren yasal faiz yürütüleceğine karar vermiştir.

Bu içtihat uyarınca kira tespit kararının kesinleştiği tarihten önceki dönem için işlemiş faiz talep edilmesi mümkün değildir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2024 tarihli bir kararında; kesinleşen kira tespit ilamına dayalı kira farkı alacağının tahsili için başlatılan icra takibine itirazın iptali davasında, kira farkı alacağına kira tespit kararının kesinleştiği tarihten takibin yapıldığı tarihe kadar işlemiş faiz istenebileceğini kabul eden bölge adliye mahkemesi kararını onamıştır.

Aynı ilke, kira tespit ilamında hükmedilen vekalet ücreti ve yargılama giderleri bakımından da geçerlidir. Kesinleşmeden icraya konulamayan ilamlarda yer alan vekalet ücreti ve yargılama giderlerine karar tarihinden itibaren değil, kararın kesinleşme tarihinden itibaren yasal faiz işletilebilir. Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2023 tarihli bir kararında; infazı için kesinleşmesi zorunlu olan ilamlarda asıl karar kesinleşmeden vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin icraya konulamayacağını, bu nedenle söz konusu kalemler için icra emriyle talep edilebilecek faizin başlangıç tarihinin de kararın kesinleşme tarihi olduğunu onamıştır.

Kira Farkının Ödenmemesi Nedeniyle Temerrüt ve Tahliye

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 315. maddesi ve İİK m. 269 hükümleri uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle tahliye edilebilmesi için kendisine yazılı olarak en az 30 günlük ödeme süresi verilmesi şarttır. Kiracının diğer tahliye sebeplerinden biri olan tahliye taahhüdüne ilişkin ayrıntıları ise Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları ve Kiracının Tahliyesi başlıklı yazımızda incelemiştik.

TBK Madde 315:

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Kira tespit kararı kesinleşmeden önce kira farkı alacağı muaccel olmadığından, kesinleşme öncesinde gönderilen ihtarname veya örnek 13 ödeme emri kiracıyı temerrüde düşürmez ve tahliye sonucu doğurmaz. Buna karşılık kira tespit kararı kesinleştikten sonra kiraya veren, biriken kira farklarının tahsili için kiracıya 30 gün ödeme süreli ihtarname gönderebilir veya doğrudan örnek 13 ödeme emriyle tahliye talepli ilamsız takip başlatabilir. Kesinleşen kira tespit ilamına dayalı kira farkı 30 günlük yasal süre içinde ödenmezse temerrüt gerçekleşir ve kiracının tahliyesine karar verilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2011 tarihli bir kararında; kesinleşmiş kira tespit ilamına dayanılarak talep edilen kira farklarının 30 günlük yasal ödeme süresi içinde ödenmemesi üzerine temerrüt olgusunun gerçekleştiğini ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır.

Son olarak uygulamada önem taşıyan bir ayrımı belirtmek gerekir: Eğer kiraya verenin talep ettiği kira farkı bir kira tespit davası ilamına değil, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde yer alan belirli bir artış şartına dayanıyorsa, bu alacak her ay kendiliğinden muaccel olduğundan ayrıca açılmış bir kira tespit davasının kesinleşmesi beklenmeksizin talep ve takip edilebilir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2024 tarihli bir kararında; kira sözleşmesindeki artış şartına göre talep edilen kira farkı alacağının kira tespit ilamına dayanmadığını, bu nedenle kira tespit davasının kesinleşmesinin beklenmesine gerek olmadığını vurgulamıştır.