Depozito İadesi Güncel Kira Bedeli Üzerinden Mi Yapılır?
Konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında, kiraya verenin taşınmazda meydana gelebilecek hasarları ya da ödenmeyen kira ve aidat borçlarını güvence altına almak amacıyla kiracıdan aldığı bedel uygulamada depozito, kanunda ise güvence bedeli olarak adlandırılmaktadır.
Uzun süreli kira ilişkilerinde enflasyon ve kira artışları sebebiyle, sözleşme başında verilen depozito tutarı tahliye tarihinde oldukça düşük bir seviyede kalabilmektedir. Bu durumda hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından en sık karşılaşılan soru, depozito iadesinin sözleşme başındaki tutar üzerinden mi yoksa tahliye tarihindeki güncel kira bedeli üzerinden mi yapılacağı olmaktadır.
Bu yazımızda ise depozito (güvence) bedeline ilişkin yasal düzenlemelere, kira sözleşmesinde yer alan ifadelerin iade tutarına etkisine ve konuya ilişkin en güncel Yargıtay kararlarına değineceğiz.
Depozito (Güvence Bedeli) İle İlgili Yasal Düzenleme Nedir?
Kira sözleşmelerinde güvence bedeli, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 342. maddesinde açık bir şekilde düzenlenmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 342
(1) Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
(2) Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
(3) Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Kanun koyucu bu düzenleme ile iki temel kural getirmiştir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında talep edilebilecek depozito miktarı en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Üç aylık kira bedelini aşan kısım geçersizdir. Nakit olarak kararlaştırılan güvence bedelinin kiraya verene elden teslim edilmesi yerine vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması öngörülmüştür. Bunun amacı, depozito parasının kira süresi boyunca işleyecek vadeli mevduat faizi ile birlikte değerini korumasıdır.
Depozito İadesi Güncel Kira Bedeli Üzerinden Mi Yapılır?
Uygulamada depozito bedeli çoğu zaman vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmamakta; kiraya verene elden teslim edilmekte veya kiraya verenin vadesiz banka hesabına havale/EFT yoluyla gönderilmektedir.
Peki kira sözleşmesi sona erip taşınmaz tahliye edildiğinde depozito güncel kira bedeli üzerinden mi iade edilir?
Bu sorunun cevabı, kira sözleşmesinde depozito hükmünün nasıl kaleme alındığına göre farklı ihtimaller üzerinden değerlendirilmektedir.
1. Sözleşmede “Depozitodan Fazlalık Talep Edilemez / Aynen İade Edilir” Şartı Varsa
Kira sözleşmesinde depozito miktarı belirli bir Türk Lirası tutarı olarak (örneğin “2.800,00 TL depozito alınmıştır” şeklinde) yazılmış ve sözleşmenin özel şartlarında “verilen depozitodan faiz veya herhangi bir fazlalık talep edilemeyeceği, tahliye anında aynen iade edileceği” açıkça kararlaştırılmışsa; ahde vefa (sözleşmeye bağlılık) ilkesi gereği depozito tutarı sözleşme başında bir veya iki aylık kira bedeline denk gelse dahi, tahliye tarihindeki güncel kira bedeli üzerinden iade talep edilemez.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026 tarihli güncel bir kararında; sözleşme başında iki aylık kira bedeline karşılık 2.800,00 TL depozito ödeyen kiracının, tahliye tarihindeki güncel kira bedeli üzerinden depozitonun güncellenerek iadesine yönelik talebini, sözleşmedeki açık hüküm sebebiyle kabul etmemiştir.
2. Sözleşmede Depozito “Bir / İki Aylık Kira Bedeli” Olarak Belirlenmişse
Kira sözleşmesinde depozito bedeli doğrudan “1 aylık kira bedeli”, “2 aylık kira bedeli” şeklinde aylık kiraya endeksli olarak yazılmış ya da peşin alınan depozitonun “tahliye halinde son 3 aylık kira bedelinden düşüleceği” kararlaştırılmışsa; tarafların iradesi güvence bedelini maktu bir rakama değil, doğrudan kira parasına bağlamak olduğundan depozito bedeli tahliye tarihindeki güncel kira bedeli üzerinden hesaplanarak iade edilir veya mahsup edilir.
Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2016 tarihli bir kararında; aylık 1.000,00 TL kira bedelli sözleşmede peşin ödenen 3.000,00 TL depozitonun tahliye halinde üç aylık kira bedelinden düşüleceğinin kararlaştırıldığı uyuşmazlıkta, depozito bedelinin güncel kira bedeline göre güncellenerek iadesine karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir.
3. Sözleşmede Depozitonun İade Şekline Dair Hiçbir Hüküm Yazmıyorsa
Uygulamada en sık karşılaşılan durumlardan biri, kira sözleşmesinde yalnızca ödenen depozito tutarının (örneğin “10.000 TL depozito alınmıştır” şeklinde) yazılması; ancak bu bedelin tahliye anında nasıl iade edileceğine dair olumlu veya olumsuz hiçbir özel şarta (“aynen iade edilir / fazlalık talep edilemez” ya da “güncel kira üzerinden iade edilir” gibi bir ifadeye) yer verilmemesidir.
Sözleşmede güncellemeye engel kısıtlayıcı bir hüküm bulunmadığı ve kiraya verenin de TBK m. 342’ye aykırı olarak parayı vadeli hesaba yatırmayıp kendi uhdesinde tuttuğu bu gibi durumlarda Yargıtay, depozitonun enflasyon karşısında erimesini önlemek adına vadeli mevduat faiziyle güncelleme yöntemini esas almaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de 2010 ve 2019 tarihli kararlarında; sözleşmede depozitonun güncellenmesine dair özel bir düzenleme bulunmadığında, dürüstlük kuralı gereği depozitonun sözleşme başlangıcından itibaren ortalama faiz getiren bir banka hesabına yatırılması halinde getireceği faizle birlikte hesaplanarak iade edilmesi gerektiğine hükmetmiştir.
4. Depozitonun Enflasyon (TÜFE) ve Alım Gücüne Göre Güncellenmesi Durumu
Taraflar kira sözleşmesinde depozito bedelinin tahliye anında enflasyon (TÜFE) oranında artırılarak iade edileceğini açıkça kararlaştırmış olabilirler. Bunun yanı sıra, çok uzun süreli kira sözleşmelerinde başlangıçta ödenen depozito tutarının yıllar içindeki yüksek enflasyon karşısında alım gücünü tamamen yitirmesi halinde, paranın satın alma gücüne (denkleştirici adalet ilkesine) göre güncellenerek iadesi de talep edilebilmektedir.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018 tarihli bir kararında; kira sözleşmesi başında ödenen 3.000,00 TL depozitonun sözleşme sonunda enflasyon (TÜFE) oranında artırılarak teslim edileceğinin kararlaştırıldığı uyuşmazlıkta, bilirkişi incelemesiyle enflasyon artış oranına göre hesaplanan 4.114,50 TL güncellenmiş depozito bedelinin kiracıya iadesine karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir.
5. Depozito TL Olarak Ödenmiş Ancak Sözleşmeye Döviz Karşılığı Yazılmışsa
Uygulamada karşılaşılan bir diğer durum ise kiracının depozito bedelini kiraya verenin banka hesabına Türk Lirası olarak göndermesi, ancak kira sözleşmesinde (veya özel şartlarda) ödenen bu tutarın ödeme tarihindeki kur üzerinden döviz (USD veya EUR) karşılığının yazılmasıdır.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026 tarihli güncel bir kararında; depozito ödemesi banka üzerinden Türk Lirası olarak yapılmış olsa dahi, sözleşmede bu bedelin ödeme tarihindeki kur üzerinden döviz karşılığına yer verilmiş olmasını tarafların depozitoyu döviz cinsinden kararlaştırma iradesi olarak kabul etmiş ve depozitonun döviz olarak (vadeli döviz mevduat faiziyle birlikte) iadesine hükmetmiştir.
Ev Sahibi Depozitoyu Vadeli Hesaba Yatırmazsa Ne Olur?
6098 sayılı TBK’nin 342. maddesi uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiralarında nakit güvence bedelinin vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması yasal bir zorunluluktur. Kiraya veren bu kurala uymayarak depozito bedelini elden almış ya da kendi vadesiz hesabında tutmuşsa, kiracı paranın vadeli bir banka hesabına yatırılmış olması halinde getireceği faiz geliriyle birlikte iadesini talep edebilir.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2009 tarihli ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi 2021 tarihli kararlarında; kiraya verenin kendisine teminat olarak bırakılan depozitonun enflasyon karşısında değerini kaybetmemesi için dürüstlük kuralı çerçevesinde gerekli önlemleri alması, bu kapsamda depozitoyu ortalama faiz getiren bir banka hesabına yatırması gerektiğine ve elde edilen faiz gelirinin depozitoya dahil edilerek iade edileceğine hükmetmiştir.
Depozito Hangi Durumlarda İade Edilmez veya Kesinti Yapılır?
Kiracının depozito iadesi talep edebilmesi için öncelikle sözleşme süresinin sonunda veya tahliye taahhütnamesine dayalı kiracı tahliyesi gibi yasal bir sona erme sebebiyle kiralananı usulüne uygun şekilde tahliye etmiş ve anahtarı kiraya verene teslim etmiş olması gerekir. Tahliye gerçekleşmeden depozito alacağı istenemez.
Tahliye sonrasında ise şu ayrım dikkate alınmalıdır:
6098 sayılı TBK’nin 334. maddesi uyarınca kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime ve bozulmalardan (örneğin zamanla duvar boyasının solması veya mutfak dolaplarının normal yıpranması) sorumlu değildir. Bu sebeple olağan yıpranmalar depozito bedelinden kesilemez.
Kiracının kira sözleşmesini haklı bir nedene dayanmaksızın feshetmesi, ödenmemiş kira veya yan gider (aidat) borcunun bulunması ya da taşınmazda olağan kullanım sınırlarını aşan hor kullanma hasarı meydana gelmesi halinde kiraya veren bu alacaklarını depozito bedelinden mahsup edebilir. Kiracının ödenmeyen kira borçları mevcutsa depozitonun iadesi koşulları oluşmayacaktır.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026 tarihli güncel bir kararında; kira sözleşmesinde dükkan niteliğinde olduğu ve başka bir amaçla kullanılamayacağı belirtilen taşınmazda, yapı kullanma izin belgesi bulunmadığı gerekçesiyle sözleşmeyi feshederek ödediği 4.000,00 TL depozitonun iadesini talep eden kiracının feshinin haklı nedene dayanmadığını ve ödenmeyen kira bedellerinin bulunduğunu dikkate alarak, depozitonun iadesi koşullarının oluşmadığına ve talebin reddine hükmetmiştir.
Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, depozito bedelinin hangi zarara veya borca mahsup edildiğini ispat yükü kiraya verene aittir. Kiraya veren, taşınmazda hor kullanmadan kaynaklanan bir zarar bulunduğunu veya kiracının borcu kaldığını somut delillerle ispatlayamadığı sürece depozito bedelini iade etmekle yükümlüdür.
Ayrıca 6098 sayılı TBK’nin “Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirim” başlıklı 335. maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananın geri alınması (tahliye ve anahtar teslimi) sırasında taşınmazın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve hasarları kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Olağan incelemeyle tespit edilebilecek nitelikteki hasarlar kiracıya derhal bildirilmediği takdirde kiracı sorumluluktan kurtulur ve kiraya veren hor kullanma iddiasıyla depozito bedelinden kesinti yapamaz.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026 tarihli güncel bir kararında; anahtarların noter emanet tutanağının tebliği suretiyle kiralananın tahliye edildiği uyuşmazlıkta, 6098 sayılı TBK’nin 335. maddesi uyarınca derhal bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiraya verenin hor kullanma bedeli talep edemeyeceğine ve depozito bedelini kiracıya iade etmesi gerektiğine hükmetmiştir.
Kiralanan Taşınmaz Satılırsa Depozitoyu Kim İade Eder?
6098 sayılı TBK’nin 310. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmazın herhangi bir sebeple el değiştirmesi (satılması) halinde yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu durumda önceki malik ile kiracı arasındaki sözleşmesel ilişki satış tarihi itibarıyla sona erer.
Peki kira ilişkisi devam ederken taşınmaz satıldığında, sözleşme başında ödenen depozito bedelinin iadesinden önceki malik mi yoksa yeni malik mi sorumludur?
Önceki malik, kira sözleşmesinin başında teslim aldığı güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispat edemediği sürece depozito bedelini kiracıya iade etmekle yükümlüdür. Depozitonun yeni malike aktarıldığı kanıtlanamadığı takdirde kiracı, depozito iadesi talebini önceki malike yöneltebilir.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026 tarihli güncel bir kararında; kira ilişkisi devam ederken taşınmazın satılması üzerine ödediği 300 USD depozitonun iadesi için önceki malike karşı icra takibi başlatan kiracının davasında, yeni malikin sözleşmenin tarafı olduğu gerekçesiyle davanın pasif husumet yokluğundan reddedilmesini hatalı bulmuş; önceki malikin başlangıçta aldığı güvence bedelini yeni malike teslim ettiğini ispatlayamadığı sürece depozitoyu iade yükümlülüğünün devam edeceğine hükmetmiştir.