İçindekiler
Tahliye taahhüdü, kiracının, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir.
Konu ile ilgili açıklamalardan önce malik ve kiraya veren kavramlarına değinmemizde fayda bulunmaktadır.
Malik, taşınmazın tapuda adına kayıtlı olduğu sahibini ifade eden bir kelimedir. Halk arasında taşınmazın sahibi, ev sahibi olarak nitelendirilen kişinin hukuk nezdinde ismi maliktir.
Kiraya veren her zaman taşınmazın maliki olmayabilir. Bu durumda kiraya veren ile kiracı arasında imzalanan tahliye taahhüdüne dayalı olarak dava açma hakkı kiraya verene aittir. Kiralanan taşınmazın malikinin, malik olmayan kiraya veren ile kiracı arasında imzalanan tahliye taahhüdüne dayalı olarak dava açma hakkı bulunmamaktadır. Bu durumu bir örnek ile açıklayalım.
Kiraya veren (A) ile kiracı (B) arasında imzalanan tahliye taahhüdüne dayalı olarak dava açma hakkı kiraya veren (A)’ya aittir. Taşınmazın maliki (C), kiraya veren (A) ile kiracı (B) arasında imzalanan tahliye taahhüdüne dayanarak dava açamaz ve kiracı (B)’nin tahliyesini isteyemez.
Yeni Malik Eski Malik Tarafından Alınan Tahliye Taahhüdüne Dayanarak Dava Açabilir Mi?
Kira sözleşmesinin devamı sırasında kiralanan taşınmazın satışı söz konusu olabilir. Bu durumda kiralanan taşınmazın maliki değişse de kira sözleşmesi varlığını korumaya devam eder. Taşınmazı satın alan yeni malik, eski malik ile kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesinin tarafı haline gelir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun “Kiralananın el değiştirmesi” başlıklı 310. maddesinde bu husus dile getirilmektedir. Anılan madde “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” hükmünü içermektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesinde yer alan düzenlemeye paralel olarak da yeni malikin, eski malik ile kiracı arasında imzalanan tahliye taahhüdüne dayalı olarak dava açma hakkının olduğunu söyleyebiliriz. Bu durumu da bir örnekle açıklayalım.
Kiraya veren ve aynı zamanda malik olan (A) ile kiracı (B) arasında 01.01.2024 tarihinde tahliye taahhütnamesi imzalanıyor ve kiralanan taşınmazın 31.12.2024 tarihinde tahliye edileceği kararlaştırılıyor. Akabinde kiralanan taşınmaz 15.06.2024 tarihinde (A) tarafından (C)’ye satılıyor. Bu durumda kiralanan taşınmazın yeni maliki (C), eski malik (A) ile kiracı (B) arasında imzalanan 01.01.2024 düzenleme ve 31.12.2024 tahliye tarihli taahhütnameye dayanarak yasal süre içerisinde dava açabilir.
Tahliye Taahhüdü Yazılı Verilmelidir
Tahliye taahhüdünün yazılı olarak verilmesi gerekmektedir. Bu husus geçerlilik şartıdır.
Bu durum Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde açıkça dile getirilmiştir. Anılan madde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmünü içermektedir.
Madde metninden de anlaşılacağı üzere kiracının, kiraya verene karşı, kiralanan taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı üstlenme halini yazılı olma şartına bağlamıştır.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Dava Açma Zamanı
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde tahliye taahhütnamesine dayalı olarak dava açma süresinin taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay olduğu ifade edilmiştir.
Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun “Dava süresinin uzaması” başlıklı 353. maddesinde özel bir durum bulunmaktadır. Anılan madde “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” hükmünü içermektedir.
Madde metninden de anlaşılacağı üzere kiraya veren tarafından yazılı olarak bildirim yapılmış ise artık 1 ay içerisinde değil 1 kira yılı içerisinde dava açılabilecektir. Bu durumu bir örnek ile açıklayalım.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8734 Esas 2018/1505 Karar
Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 01.01.2012 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Davalı kiracı; 24.04.2012 tanzim tarihli taahhütname ile taşınmazı 31.12.2014 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmiştir.
Davacı, 19.11.2014 tarihli ihtarname ile kiralananın taahhüt edilen tarihte tahliye edilmesini istemiş, ihtar davalıya 21.11.2014 tarihinde tebliğ edilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren 01.01.2014 – 01.01.2015 dönemi sona ermeden 21.11.2014 tebliğ tarihli ihtarname ile dava açacağını davalıya bildirdiğine göre, bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonu olan 01.01.2016 tarihine kadar dava açılabilir.
Bu durumda 10.04.2015 tarihinde açılan dava süresinde olup, mahkemece davanın esastan incelenmesi gerekirken süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Konu ile ilgili daha fazla bilgi almak için İletişim sayfamız üzerinden bizlere ulaşabilirsiniz.
