Kira uyarlama davası, kiracı veya kiraya veren tarafından kira bedelinin günümüz koşullarına uyarlanması için açılan bir davadır.
Kira uyarlama davası ile kira tespit davası birbirinden farklı konular olup bu yazımızda yalnızca TBK m. 138 gereğince açılan kira uyarlama davasından bahsedeceğiz.
Kira Uyarlama Davasının Yasal Dayanağı
Kira uyarlama davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 138. maddesinde “Aşırı ifa güçlüğü” başlığı altında düzenlenmiştir.
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.” (TBK m. 138)
Kira Uyarlama Davasında Görevli Mahkeme
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 4. maddesi gereğince kira uyarlama davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Kira Uyarlama Davasını Kim Açabilir?
Kira uyarlama davasını kiracı açabileceği gibi kiraya veren de açabilir.
Yabancı Para Olarak Belirlenen Kira Bedeli İçin Uyarlama Davası Açılabilir Mi?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 4. fıkrasında kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi durumunda 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı belirtilmiş, devamında ise TBK’nin 138. maddesi hükümlerinin saklı olduğu ifade edilmiştir.
“Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” (TBK m. 344/4)
Bu duruma göre kira bedeli yabancı para olarak belirlenmiş olsa dahi TBK m. 138 gereğince kira uyarlama davası açılabilecektir.
Kira Uyarlama Davası Yargıtay Kararları
İhtirazı kayıt konulmadan yapılan aylık kira ödemesi uyarlama davası açılmasına engel değildir.
Mahkemece bozma ilamına uyulduğu halde bozma gereği yerine getirilmemiştir. Şöyle ki; somut olayda, Dairece bilirkişi raporunun karar vermeye elverişsiz olduğu, uyarlama koşulları üzerinde durulmadığı gerekçesiyle karar bozulmuştur. Mahkemece bozma gereği bilirkişi incelemesi yapılmamış, davacı kiracının borcunu aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak ödeme yapmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kira borcu dönemsel olarak ifa edilen borçlardan olup, tek seferde ifa ile borç sona ermemektedir. Davacı kiracının aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutmadan ödeme yapmış olması uyarlama davası açma hakkını engellemez. Mahkemece bu durumda bozma gereği yapılarak uyarlama koşullarının varlığı üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/7863 Esas 2019/534 Karar)
Konu ile ilgili daha fazla bilgi almak için İletişim sayfamız üzerinden bizlere ulaşabilirsiniz.
