31 Temmuz 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Yargının Etkin Ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 114’üncü maddesinde değişiklik yapılmıştır. Bu değişiklik ile birlikte miras yolu ile edinilen taşınmazlar hakkında ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi durumunda yapılacak açık artırmalarda birinci artırma yalnızca malik (taşınmazın sahibi) olan mirasçılar arasında yapılacaktır.
Düzenlemenin Gerekçesi
Maddenin ikinci fıkrasına eklenen cümleyle, miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde ilk defa yapılacak birinci açık artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacağı hüküm altına alınmaktadır.
Düzenlemeyle, ortaklığın satış suretiyle giderilmesi dosyalarında yapılan satışlarda uygulamada ortaya çıkan suiistimallerin önlenmesi ve miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda mirasçıların hukuki menfaatlerinin azami düzeyde korunması amaçlanmaktadır. Bu kapsamda yapılacak ilk satış yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacak, bu satışta muhammen kıymetin tamamı ve satış masraflarını karşılayacak şekilde teklif verilebilecektir. Diğer bir anlatımla ihalede teklif verme bedeli malın kıymetinin tamamı üzerinden başlayacaktır.
Mirasçılar arasında yapılacak ilk açık artırmada alıcı çıkmazsa ikinci açık artırma genel hükümlere tabi olarak herkese açık bir şekilde yapılacaktır. Mirasçıların mülkiyet hakkı ilk açık artırmada malın kıymetinin tamamı üzerinden yapılması suretiyle korunmakta diğer taraftan ilk açık artırmada mirasçılar dışında alıcıların girmesi engellenerek malın öncelikle mirasçılar arasında kalması sağlanmaktadır.
Maddenin yedinci fıkrasının (8) numaralı bendinde yapılan değişiklikle, ikinci fıkrada yapılan düzenlemeye bağlı olarak miras yoluyla elde edilen taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde yapılacak ve sadece malik olan mirasçıların katılabileceği ilk açık artırmalarda, verilebilecek en düşük teklifin malın muhammen kıymetinin yüzde yüzü ile malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını karşılaması gerekeceğine ilişkin düzenleme yapılmaktadır.
Miras Kalan Taşınmazın Satış Şartları
İcra ve İflas Kanunu’nun 114’üncü maddesinin 2. fıkrasına eklenen hüküm uyarınca, miras kalan taşınmazlar hakkında birinci artırmanın sadece mirasçılar arasında yapılabilmesi için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir.
Taşınmazın Miras Yoluyla Edinilmiş Olması
Taşınmazın mülkiyet sebebi, miras bırakanın ölümü sonucu intikal etmiş olmalıdır. Satış, bağışlama veya tapuda yapılan diğer devirlerle edinilen taşınmazlar bu madde kapsamına girmez.
Üçüncü Kişilerin Mülkiyet Hakkının Bulunmaması
Miras kalan taşınmazın tapu kaydında mirasçılar dışında herhangi bir üçüncü kişinin paydaş/malik olmaması gerekir. Eğer intikalden sonra mirasçılardan biri payını dışarıdan birine devretmişse veya en baştan itibaren taşınmazda mirasçı olmayan bir paydaş varsa, bu özel artırma usulü uygulanmaz.
Mahkemece “Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesine” Karar Verilmiş Olması
Bu usul yalnızca miras kalan taşınmaz hakkında Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından verilen ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kararlarının infazı safhasında uygulanır.
Mirasçılar Arası Satışta Artırma Şartları
Yeni düzenleme, artırma mekanizmasında temel parasal parametreleri ve usulleri de baştan tanımlamıştır.
Tek Seferlik Uygulama Esası (İİK m. 114/2)
Kanun metninde açıkça “Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.” denilmiştir. Dolayısıyla, teklif verilmemesi veya ihale bedelinin yatırılmaması gibi nedenlerle birinci artırmanın düşmesi halinde, tekrar mirasçılar arasında bir artırma yapılmaz; doğrudan genel usullere geçilir.
Muhammen Bedel ve Masraf Kriteri (İİK m. 114/8)
Sadece mirasçıların katılabildiği birinci artırmada verilecek tekliflerin, taşınmazın muhammen kıymetinin %100’ünü ve ilave olarak paraya çevirme/paylaştırma masraflarını geçmesi zorunludur. Buradaki amaç, mirasçıların taşınmazı reel değerinin altında birbirlerine kapatmalarını engellemek ve satmak isteyen mirasçının hakkını tam değer üzerinden almasını sağlamaktır.
Birinci artırmada satış gerçekleşmezse, ikinci artırma herkese açık olarak yapılır ve burada tekliflerin muhammen kıymetin %50’si ve masrafları geçmesi yeterlidir.
İhale Bedelinin Yatırılmaması ve Yaptırımlar (İİK m. 114/9)
7589 sayılı Kanun, ihale alıcısının yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumu için mirasçılar açısından özel yaptırımlar ve güvenceler öngörmüştür.
En yüksek teklifi verip ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısının teminatı iade edilmez. Masraflar düşüldükten sonra kalan miktar paydaşlara payları oranında ödenir.
Süresi içinde ihale bedelini yatırmayan kişi mirasçı paydaşın kendisi ise, alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Bu düzenleme, mirasçıların süreci uzatmak amacıyla muvazaalı teklifler verip ihaleyi kilitlesini engellemek için getirilmiş caydırıcı bir hükümdür.
Bedeli yatırmayan alıcıya teklif ettiği bedelin %5’i oranında idari para cezası uygulanır ve bu ceza 6183 sayılı Kanun uyarınca tahsil edilir.
Konu ile ilgili daha fazla bilgi almak için İletişim sayfamız üzerinden bizlere ulaşabilirsiniz.