İçindekiler
Kira uyarlama davası, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum meydana gelmesi halinde başvurulabilen bir dava türüdür.
Bu yazımızda kira uyarlama davası ile ilgili detaylı bilgi vermek yerine yalnızca Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından verilmiş 2024 tarihli bir kararda kira uyarlama davasının ne şekilde ele alındığına değinmekle yetineceğiz.
Kira Uyarlama Davasının Yasal Dayanağı
Kira uyarlama davası, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğü giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu öncesinde Yargıtay kararları ile şekillenmişken TBK’nin yürürlüğe girdiği tarihten sonra ise “Aşırı İfa Güçlüğü” başlığını taşıyan TBK m. 138 ile düzenlenmiştir.
Buna göre; sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Kira Uyarlama Davası Yargıtay Kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024 tarihli kararında kira uyarlama davası ile ilgili geçmişten günümüze yaşanan tüm süreci ve TBK’nin yürürlüğe girdikten sonraki kira uyarlama davasına ilişkin içtihadına yer vermiştir.
Ancak önemle belirtmek isteriz ki bu karar her ne kadar kira uyarlama davasına ilişkin güncel bir görüş içerse de somut olay nezdinde TBK öncesi dönemde yargı kararları ile şekillenen kira uyarlama davası esaslarına göre çözülmesi gerektiğine vurgu yapılmıştır. Zira somut olayda tarafların tacir olması sebebiyle dava tarihi itibariyle henüz TBK m. 344 uygulama alanı bulamamaktadır.
Görüldüğü üzere Yargıtay, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden önce aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak işlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesine kaynak olan TBK m. 138’e benzer bir düzenleme 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda bulunmadığından TMK m. 2-4 arasında yer alan düzenlemelere göre karar vermekteydi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024 tarihli kararında ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile birlikte TBK m. 344 hükmünün getirildiğine ve bu hükmün eski uygulamalarını sona erdirdiğine değinmiştir.
“TBK düzenlemesinde konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinin sürekli borç doğuran sözleşme olma niteliği dikkate alınarak mevcut koşulların daha sonradan taraflardan biri aleyhine edimin ifasını güçleştirecek şekilde değişmesi halinde kira bedelinin değişen koşullara göre tespiti ile uyarlanmasında esas belirleyici unsur olan kısa süreli , uzun süreli ve belirsiz süreli kiralama ayrım kaldırılarak ilk yıl sonrasındaki yenilenen kira dönemlerinde taraflar arasında geçerli olacak kiranın belirlenmesinin usulü TBK m.345, esası ise TBK m.344 ile düzenlenmiştir.”
Ayrıca Yargıtay, sözleşmenin kurulmasından sonraki ekonomik faktörlerdeki olumlu veya olumsuz değişiklikler ile rayiç kira artışları ve kiralananın durumuna ilişkin müstep veya menfi değişimlerin açılacak kira belirleme talepli davada değerlendirileceğini ifade etmiştir.
“Kira sözleşme süresinin kısa veya uzun süreli veya belirsiz süreli olmasının bu yeni düzenlemeye (TBK hükümlerine) göre kira belirlemesinde aralarında bir fark kalmamış olup sözleşmenin kurulması sonrasında ekonomik faktörlerdeki olumlu veya olumsuz değişiklikler ile rayiç kira artışları ve kiralananın durumuna ilişkin müspet veya menfi değişimlerin açılacak kira belirleme talepli davada değerlendirileceği TBK m.344 düzenlemesinde belirtilmiştir.”
Kararın devamında ise TBK m. 344 hükmünün “özel bir uyarlama” hükmü niteliğinde olduğundan ve TBK m. 138’e göre daha özel bir düzenleme olduğundan bahsediliyor.
“Bu hüküm özel bir uyarlama hükmü niteliğinde olup yeni dönemde fiyat artışlarına bağlı enflasyon, fiyat endeksindeki artışlar, paranın satın alma gücünde meydana gelen değişimleri de kapsamına aldığından bu sebeplerin varlığı halinde kiranın belirlenmesinde genel uyarlama hükmü olan TBK m. 138 değil daha özel bir düzenleme olan 344 üncü maddesinin uygulanması gerekir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kira uyarlama davasına ilişkin vermiş olduğu bu kararda kira bedelinin salt ekonomik koşullar sebebiyle uyarlanmasının esasında TBK m. 138 kapsamında değil TBK m. 344 kapsamında kaldığını ve bu sebeple ekonomik koşulların tek başına TBK m. 138 kapsamında bir uyarlama sebebi olmadığını belirtmiş olduğu kanaatindeyiz.
Elbette ki başkaca sebeplerin de ileri sürüldüğü davalarda güncel içtihat takip edilmek ve bilirkişi raporu alınmak suretiyle TBK m. 138’in koşullarının oluşup oluşmadığının değerlendirilmesi gerekmektedir.
Son olarak belirtmek isteriz ki yukarıda bahsetmiş olduğumuz kararın son kısmında davanın açılış tarihi itibariyle TBK m. 344 hükmünün uygulama alanı bulamaması sebebiyle Yargıtay’ın eski içtihadı doğrultusunda araştırma ve inceleme yapılarak karar verilmesi gerektiğinden bahsetmektedir. Her ne kadar eski içtihat doğrultusunda karar verilmesi gerektiğinden bahsedilmiş olsa da yapılacak araştırma ve toplanacak delillerin günümüzde TBK m. 138 hükmünce açılan kira uyarlama davalarındaki hususlar olduğunu da belirtmek isteriz.
“sözleşmenin kurulması anındaki ve dava tarihindeki tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre dava tarihi itibariyle sözleşmedeki kira parasının uyarlanmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.“
Konu ile ilgili daha fazla bilgi almak için İletişim sayfamız üzerinden bizlere ulaşabilirsiniz.
