Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi şerhi bulunmadığı bir sırada taşınmaz üzere icra dairesi tarafından konulan hacizler geçerlidir ve kaldırılmaz.
Taşınmaz Haczinin Yasal Dayanağı
2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nun 91 inci maddesi gereğince icra müdürlüğü taşınmazın haczedildiğini, haczin ne miktar alacak için konulduğunu ve alacaklının adı ve soyadı ile tebliğe yarar adresini tapu sicil müdürlüğüne bildirir. İcra müdürlüğünün bu bildirimi (yazısı) üzerine, haciz, TMK’nın 1010/2 nci maddesine göre tapu kütüğüne tasarruf yetkisi kısıtlaması olarak şerh verilir, taşınmazın haczi ile tasarruf hakkı TMK’nın 1010 uncu maddesi anlamında tahdide uğrar ve kısıtlanmış olur.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1010 uncu maddesinin son fıkrasına göre tapu kütüğüne şerh verilen haciz (tasarruf yetkisi kısıtlaması), şerh verilmekle, taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Bu kişiler, tapu siciline şerh verilmiş olan haczi bilmediklerini iddia edemezler. Şerhten önce haczin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, ancak bunların haczi bilmeleri hâlinde mümkündür. Şerhten sonra ise üçüncü kişinin haczi bildiğinin ispatına gerek olmadığı gibi, TMK’nın 1020 nci maddesi gereğince üçüncü kişi, tapu kütüğündeki haciz şerhini bilmediğini ileri süremez.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir.
Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2021/802 Esas 2023/434 Karar
Dosya kapsamında bulunan tapu kayıtları ve icra dosyalarının incelenmesinden dava dışı arsa sahibi … … …’nın kefil olduğu dava dışı şirketlerin kredi borçları nedeniyle davalı bankalar tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davacı yükleniciye verilmesi gereken dava konusu bağımsız bölümler üzerine 07.08.2015, 10.08.2015, 27.08.2015, 28.08.2015, 03.09.2015, 08.09.2015 ve 09.09.2015 tarihlerinde hacizlerin konulduğu, haciz tarihlerinde taşınmazlara ait tapu kaydında davacı yüklenici şirket ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen 20.08.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin herhangi bir şerh ya da kaydın bulunmadığı, davacı şirket lehine 12.10.2015 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesine yönelik şerhin konulduğu, davacı yüklenici ile dava dışı arsa sahibi … … … arasında 05.11.2015 tarihinde düzenlenen resmi senet ile dava konusu taşınmazların üzerinde bulunan hacizlerle birlikte davacıya satıldığı ve tapuda davacı adına tescil edildiği anlaşılmaktadır.
Sonuç olarak görüldüğü gibi dava konusu bağımsız bölümler üzerine hacizlerin konulduğu tarihlerde taşınmazlar dava dışı arsa sahibi … … … adına kayıtlıdır ve henüz tapuda kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin herhangi bir kayıt ya da şerhin bulunmadığı bir aşamada … … …’nın kefil olduğu dava dışı şirketlerin bankalara olan borçlarının tahsili için başlatılan icra takipleri nedeniyle hacizler konulmuştur.
Tapu sicilinin aleniliği ve tapuya güven ilkesi gereğince tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak haciz koyduran davalı bankalardan bağımsız bölümler üzerinde inceleme yaparak kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, inşaatın devam ettiğini ve bu taşınmazların yükleniciye ait olduğunu araştırmaları beklenemez.
Öte yandan asıl olan iyiniyettir ve tapudaki kayda güvenerek haciz koyduran davalı bankalar iyiniyetli üçüncü kişi olarak kabul edilmelidir. Davacı yüklenici şirket tarafından davalıların kötüniyetli olduğunu ispatlamaya elverişli herhangi bir delil veya belge de sunulmamış olmakla haciz şerhlerinin kaldırılmasına ilişkin istem reddedilmelidir.
Konu ile ilgili daha fazla bilgi almak için İletişim sayfamız üzerinden bizlere ulaşabilirsiniz.
