Bizi arayın.
Emlakçıdan habersiz işlem yapılması günümüzde sıklıkla karşılaşılan durumlardan biri haline gelmiştir. Bu durumun önüne geçmek adına mevcut yasal düzenlemelerden ve bu yasal düzenlemelerin somut olaylara nasıl uygulandığından bahsedeceğiz.
Öncelikli olarak emlakçı diye adlandırdığımız mesleğin simsarlık olduğu ifade etmekte fayda bulunmaktadır. Simsarlık sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 520 ve devamı maddelerinden düzenlenmiştir.
Simsarlık Sözleşmesi Nedir?
Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.
Tanımdan da anlaşılacağı üzere simsarlık sözleşmesi esasında emlakçı, emlak komisyoncusu veya gayrimenkul danışmanı olarak adlandırılan kişilerin mesleki faaliyetleri kapsamında yapmış olduğu işi ve bu iş sırasında imzalamış olduğu sözleşmeyi ifade etmektedir.
Simsarlık Sözleşmesi Nasıl Yapılmalıdır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesinin 3. fıkrasında açık bir şekilde taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı ifade edilmiştir.
Emlakçı Ne Zaman Ücrete Hak Kazanır?
Yukarıda simsarlık sözleşmesinden bahsederken esasında emlakçının yapmış olduğu iş karşılığından karşı taraf ile imzalamış olduğu sözleşmeden bahsettiğimizi ifade etmiştik. Peki bu sözleşmeye göre emlakçı ne zaman ücrete hak kazanır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 521. maddesine göre simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Yani emlakçı, adına hareket ettiği kişi ile karşı tarafı bir araya getirip sözleşme imzalamalarına aracılık etmişse ve bu sözleşme imzalanmışsa ücrete hak kazanacaktır.
Örneğin; emlakçı, kiraya veren ile kiracıyı bir araya getirmiş ve kira sözleşmesi imzalanmasına aracılık etmişse kira sözleşmesinin imzalanması ile birlikte ücrete hak kazanacaktır.
Emlakçıdan Habersiz Satış Yapılması veya Kiraya Verilmesi Durumunda Ne Yapılmalıdır?
Günümüzde kimi kiraya verenler ya da taşınmaz sahipleri, emlakçıyı saf dışı bırakarak, kiracı ya da alıcı ile haricen anlaşma yapmaktadırlar. Bu durumda dikkat edilmesi gereken birtakım hususlar bulunmaktadır.
Bunlardan en önemlisi sözleşmenin yazılı olarak yapılmasıdır. Emlakçı, ücret alacağına hak kazanmak için her iki tarafa da yazılı sözleşme imzalatmalıdır.
Yazılı sözleşmeye rağmen tarafların, emlakçının ücretini vermemesi durumunda yargı yoluna başvurulabilir. Ancak yukarıda da belirttiğimiz üzere bu durum ispat külfeti açısından önem arz etmektedir. Bu sebeple dava açmadan önce hukuki danışmanlık hizmeti almanızda fayda bulunmaktadır.
Yargıtay Kararı
Tüm bu açıklamalar ışığında Mahkeme ve Özel Daire arasındaki uyuşmazlık incelendiğinde; taraflar arasında “Emlak Görme Belgesi” başlıklı sözleşmenin imzalandığı, bu sözleşmede davacıya satılık iki ayrı taşınmazın gösterildiği anlaşılmaktadır. Bu husus taraflar arasında da çekişmesizdir.
Sözleşme kapsamında davalıya gösterilen dairelerden biri, emlakçı davacının kendi portföyünde yer alan (yani satıcısıyla aralarında müşteri bulunması yönünde simsarlık ilişkisi bulunan) bir taşınmazken; diğeri, aynı apartmanda olup da sahibi tarafından araya emlakçı konulmaksızın satışa çıkarılmış olmasına rağmen gelen taliplere gösterilebilmesi için anahtarının apartman görevlisine bırakıldığı bir başka taşınmazdır.
Davalının bu taşınmazı davacı vasıtasıyla gezip gördüğü sözleşmeyle belirlenmiştir. Sözleşme içeriği sabit olup uyuşmazlık konusu değildir. Mal sahibinin davacıyı yetkilendirmiş olup olmaması da sözleşme kapsamına göre önem arz etmez. Zira mal sahibi satıcı ile simsar arasında satış konusunda aracılık etme yönünde ikinci bir ilişkinin var olup olmadığı, ancak emlakçının satıcıdan da simsarlık ücreti isteyip isteyemeyeceği uyuşmazlık konusu olur ise tartışılır.
Davalı serbest iradesiyle bu taahhütte bulunmuş ve (bağlayıcılığı konusunda herhangi bir süre de öngörülmeyen) sözleşmeden kısa bir süre sonra malikin yetki verdiği kişiden taşınmazı bizzat satın almıştır. Davacı davaya konu icra takibinde, alıcı ve satıcıyı bir araya getirerek satış sözleşmesinin imzalanmasını sağladığı yani simsarlık faaliyetiyle amaçlanan sonuca kendi eliyle ulaştığı için değil, sözleşmenin devam eden hükmünde yer alan ve yukarıda açıklanan saf dışı bırakmaya ilişkin düzenleme çerçevesinde alacak talebinde bulunmuştur.
Satışa konu yerin davacı tarafından davalıya gösterilmiş yerlerden olduğunda çekişme bulunmadığına ve yer göstermenin sonrasında sözleşmedeki bu hükmünün iptal edildiği iddia ve ispat olunmadığına göre mahkemece davalının sözleşmeyle bağlı olduğu değerlendirilmeksizin yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi hatalıdır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2020/339 Esas 2022/723 Karar)
Konu ile ilgili daha fazla bilgi almak için İletişim sayfamız üzerinden bizlere ulaşabilirsiniz.