Tahliye Taahhüdünde Yeni Malikin Durumu 2026

Kira hukukunda tarafların hak ve yükümlülükleri dengelenirken, kanun koyucu belirli şartların varlığı hâlinde kiralayanın (ev sahibi/iş yeri sahibi) kiralananı tahliye ettirebilmesi için özel mekanizmalar öngörmüştür. Bu mekanizmaların en önemlilerinden biri, uygulamada sıkça başvurulan tahliye taahhüdü müessesesidir.

Aşağıda, tahliye taahhüdünün genel hukuki çerçevesi çizildikten sonra, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1, m. 353 ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları ışığında konunun kritik detayları incelenmiştir.

Tahliye Taahhüdü Nedir ve Şartları Nelerdir?

Tahliye taahhüdü; kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte herhangi bir şart ileri sürmeksizin boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği tek taraflı bir hukuki işlemdir. Kanun koyucu, kiracının koruma ihtiyacını gözeterek bu taahhüdün geçerliliğini sıkı şartlara bağlamıştır.

Bir tahliye taahhüdünün hukuken geçerli kabul edilebilmesi için şu üç temel unsurun bir arada bulunması gerekir:

• Yazılı Şekilde Yapılması: Taahhüdün mutlaka adi yazılı veya noterlikçe düzenleme/onaylama şeklinde yapılması şarttır. Sözlü verilen tahliye taahhütleri hukuken geçersizdir.
• Tahliye Tarihinin Belirli Olması: Taşınmazın boşaltılacağı tarih duraksamaya yer vermeyecek şekilde açıkça belirtilmelidir.
• Serbest İradeyle ve Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi: En çok uyuşmazlık çıkan nokta burasıdır. Taahhüt, kira sözleşmesi kurulurken veya taşınmaz henüz teslim edilmeden alınamaz. Kiracının üzerinde barınma ihtiyacından kaynaklanan bir baskı (müzayaka hali) kalmadıktan sonra, yani taşınmazı teslim alıp içine yerleştikten sonra kendi hür iradesiyle bu taahhüdü vermesi gerekir.

TBK m. 352/1 ve Yargıtay İçtihadı Işığında Özel Şartlar

Genel geçerlilik şartlarının ötesinde, taahhüde dayalı olarak tahliye sürecinin nasıl işletileceği ve bu hakka kimlerin sahip olduğu hususu kanunda ve yargı kararlarında net bir şekilde sınırlandırılmıştır.

Davacı Sıfatı ve Aktif Husumet Ehliyeti

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/3080 Esas ve 2018/6171 Karar sayılı ilamında da açıkça vurgulandığı üzere, taahhüt nedenine dayalı tahliye davasını açma hakkı münhasıran kiraya verene aittir.

Kritik Ayrım: Taşınmazın maliki (tapu sahibi) olmak ile kiraya vereni olmak her zaman aynı anlama gelmez. Kira sözleşmesini imzalayan kişi malik olmasa dahi “kiraya veren” sıfatına sahip olduğu için bu davayı açabilir. Sözleşmenin tarafı olmayan, sadece mülkiyet hakkına dayanan malikin ise doğrudan dava açma hakkı yoktur.

Yeni Malikin Durumu (Halefiyet İlkesi):

Eğer taşınmaz el değiştirirse, yeni malik kanun gereği kira sözleşmesinin doğrudan tarafı haline gelir. Yargıtay kararında belirtildiği üzere; yeni malik, önceki malikin ve kiraya verenin halefi (hukuki ardılı) sıfatını kazanır. Bu sayede, eski malik döneminde kiracı tarafından verilmiş olan geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davası açma veya icra takibi başlatma hakkına sahip olur.

Hak Düşürücü Süre: 1 Aylık Sınır

TBK m. 352/1 uyarınca, taahhüt edilen tahliye tarihi geldiği halde kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin önünde iki hukuki yol vardır:

1. İcra Takibi Başlatmak: İcra dairesi kanalıyla tahliye emri gönderilmesi.
2. Tahliye Davası Açmak: Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava ikame edilmesi.

Her iki yola başvurmak için de kanun taahhüt edilen tarihten başlayarak 1 (bir) aylık kesin bir süre öngörmüştür. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; süre geçtikten sonra taahhüde dayalı olarak hak iddia edilemez.

Dava Açma Süresinin Uzaması: TBK m. 353 ve İhtar Şartı

Kanun koyucu, kiraya verene 1 aylık dava açma süresini kaçırmaması veya bu süreyi esnek kullanabilmesi için yazılı bildirim (ihtar) mekanizması tanımıştır.

TBK m. 353 uyarınca; kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen 1 aylık hak düşürücü süre içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak (tercihen noter kanalıyla) bildirmişse, dava açma süresi o kira yılı için uzamış sayılır.

Durum	Süreç ve Sonuç
İhtar Çekilmezse	Tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalı veya icra takibi başlatılmalıdır. Aksi halde hak düşer.
1 Ay İçinde İhtar Çekilirse	Dava açma süresi içinde bulunulan kira yılının sonuna kadar uzar. Kiralayan o kira yılı bitene kadar dilediği zaman davayı açabilir.

Özet olarak; geçerli bir tahliye taahhüdü, kiralayana tek taraflı olarak sözleşmeyi sonlandırma gücü verir. Ancak bu gücün hukuken sonuç doğurması; taahhüdün teslimden sonra yazılı yapılmasına, takibin veya davanın 1 ay içinde açılmasına ya da bu süre zarfında yazılı ihtar gönderilerek sürenin korunmasına sıkı sıkıya bağlıdır. Dava hakkının ise yalnızca kiraya verene veya onun yasal halefine ait olduğu unutulmamalıdır.

Konu ile ilgili daha fazla bilgi almak için İletişim sayfamız üzerinden bizlere ulaşabilirsiniz.